Житлово-будівельні кооперативи: вчора і сьогодні

Ксенія Ермакова,
старший юрист PROXIMA
"Правовой Тиждень"

Відправною точкою в обранні механізму інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва став у 2010 році Закон України «Про інвестиційну діяльність» частина 3 статті 4, якою визначено способи фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передання об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Згідно даної норми цей перелік не є вичерпним але інші способи інвестування та фінансування в будівництво на законодавчому рівні взагалі не регулюються.


Не менш популярним способом інвестування в будівництво житла в Україні є створення інвесторами об'єкта житлового будівництва житлово-будівельного кооперативу (далі - ЖБК).
Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації (Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій").

Суть ЖБК полягає в тому, що громадяни, об’єднавши свої грошові кошти (пайові внески), організовують ЖБК або вступають в нього, через членство, а правління ЖБК організовує будівництво житлових комплексів для забезпечення житлом членів кооперативу.

Водночас недобросовісні забудовники найчастіше обирають дану схему для того щоб уникнути відповідальності перед тими, хто вклав свої кошти в будівництво та придбання у власність житла.

Так розглянемо ризики для потенційних інвесторів будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Законодавство України у сфері регулювання кооперативних організацій дуже вузьке і узагальнююче, що дозволяє зробити висновок про фактичну відсутність нормативного регулювання з боку держави в сфері кооперації. Основним законом у цій галузі є Закон України «Про кооперацію», прийнятий у 2003 році. Його положення базуються на прийнятому в СРСР в 1988 році Законі «Про кооперацію в СРСР», практичне застосування якого неможливе у зв’язку із його «застарілістю». Окремі положення про кооперативи містяться в Житловому кодексі Української РСР (положення якого вже давно вимагають оновлення), Цивільному Кодексі України, а оподаткування регулюється Податковим Кодексом України.

На початку будівництва житлового комплексу організатор (Забудовник), маючи у власності або в оренді земельну ділянку під будівництво, залучає інвесторів, які будуть оплачувати будівництво та підрядників і будуть безпосередньо здійснювати будівництво, починаючи від оформлення дозвільної документації і до здачі будинку в експлуатацію.

Наступним кроком забудовник найчастіше через підставних осіб організовує ЖБК, обираючи при цьому обслуговуючу форму кооперативу, враховуючи значні прогалини законодавства та можливість широкого трактування питання функціонування та уникнення оподаткування з боку держави.

В результаті залучені грошові кошти інвесторів через ЖБК спрямовуються в необхідні організації, а саме житлово-будівельний кооператив, який відповідає перед членами кооперативу лише тим майном, яке вони самі ж і вклали та при нагоді просять додаткового фінансування, або ЖБК визнається банкрутом та ліквідується.

Так ст.29 Закону України «Про кооперацію» передбачає процедуру ліквідації кооперативу. Це можливо в тому числі і в разі визнання його банкрутом. Відкриття справи про банкрутство господарським судом можливе за наявності заборгованості понад 300 мінімальних заробітних плат, тобто станом на березень 2014 це становить 365 400 грн. Дана сума може утворитися як ще на стадії будівництва, так і після вступу членів кооперативу у право володіння нерухомістю.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про кооперацію», в разі ліквідації кооперативу, припиняється членство в ньому, тобто у разі прийняття судового чи іншого рішення про ліквідацію член кооперативу втрачає право на квартиру.

Так в судовій практиці існує велика кількість справ про визнання банкрутом житлово-будівельних кооперативів, як за заявами самих ЖБК так і за заявами кредиторів за заборгованістю, яка виникла за надання електроенергії, водопостачання і т.і. Як наприклад у справі №43/59 за заявою ПАТ «Київенерго» до ЖБК «МЕЧТА 3» про визнання банкрутом.

Крім того, як свідчить судова практика, ліквідація ЖБК можлива також за ініціативою Прокуратури, як, наприклад, у справах №826/6541/13-а, яка розглядалась у серпні 2013 р. Окружним адміністративним судом м. Києва, за позовом Заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Печерської районної в м. Києві державної адміністрації до Обслуговуючого кооперативу житлового кооперативу «Містобудівник» про припинення юридичної особи. Та справа №826/6554/13-а, яка розглядалась Окружним адміністративним судом м. Києва у червні 2013 р., за позовом того самого Заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Печерської районної в м. Києві державної адміністрації до Обслуговуючого кооперативу житлового кооперативу «Приладобудівник» про припинення юридичної особи.

Предметом вказаних справ є визнання недійсних записів про державну реєстрацію обслуговуючих кооперативів житлових кооперативів та припинення у зв’язку з ліквідацією, не пов’язаною з банкрутством, юридичних осіб.

Відповідно до винесених Окружним адміністративним судом м. Києва постанов позовні вимоги Прокуратури м. Києва задоволено в повному обсязі, а саме записи про державну реєстрацію та державна реєстрація обслуговуючих кооперативів житлових кооперативів визнані недійсними, а юридичні особи припинені у зв’язку із ліквідацією, не пов’язаною з банкрутством.
При винесені вказаних Постанов суд мотивував свої рішення, виходячи з наступного.

Частина перша статті 6 Закону «Про кооперацію» встановлює, що кооператив є первинною ланкою системи кооперації і створюється внаслідок об'єднання фізичних та/або юридичних осіб на основі членства для спільної господарської та іншої діяльності з метою поліпшення свого економічного стану.

Статтею 133 Житлового кодексу Української РСР встановлено, що громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

Відповідно до частини першої статті 134 Житлового кодексу Української РСР на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу беруться громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті і потребують поліпшення житлових умов.

Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни, які мають право бути взятими на облік для одержання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, а також громадяни, забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається Радою Міністрів Української РСР і Українською республіканською радою професійних спілок (ч. 2 ст. 134 Житлового Кодексу).

Відповідно до частини четвертої статті 134 Житлового кодексу Української РСР облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів. Облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також у виконавчому комітеті Ради народних депутатів. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з виходом на пенсію, а також особи, зазначені в частині другій статті 37 цього Кодексу.

Порядок обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, встановлюється законодавством Союзу РСР і Української РСР (ч. 5 ст. 134 Кодексу).
Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, вносяться до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов (ч. 7 ст. 134 Житлового Кодексу).

Відповідно до положень статутів зазначених юридичних осіб ОКЖК створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей.

Водночас засновниками вказаних ОКЖК виступають певні особи під порядковими номерами (Особа 1, Особа 2, Особа 3, Особа 4).

Судом встановлено, що члени (засновники) станом на день створення і державної реєстрації ОКЖК на квартирному обліку не перебували, а отже і не потребували поліпшення житлових умов, що підтверджується листами районних у м. Києві державних адміністрацій, які містяться у матеріалах справи. З огляду на наведене, суд прийшов до висновку, що члени (засновники) ОКЖК не відповідають вищезазначеним вимогам Житлового кодексу Української РСР, а отже, не мали права створювати та здійснювати державну реєстрацію ОКЖК
Водночас схема інвестування за участю кооперативу практично виводить взаємини Забудовника та Інвестора з області законодавства в область договірних взаємин. При цьому права Інвестора фактично не захищені. У разі невиконання Забудовником своїх зобов'язань на стадії будівництва, а пізніше ЖБК на стадії обслуговування, судовий захист прав Інвестора, а пізніше члена кооперативу практично неможливий.

Як випливає з положень ст. 19 Закону України «Про кооперацію», кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Це вказує на те, що нерухомість, що споруджуються за рахунок коштів ЖБК, буде власністю кооперативу.

Таким чином, після закінчення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, житлово-будівельний кооператив є власником будинку. Інвестори є тільки власниками своїх квартир. Таким чином, на стадії, що передує передачі квартир Інвестору, ЖБК має повне право розпоряджатися усім будинком, включаючи квартири, на законній підставі, аж до передачі в заставу. Однак і після передачі квартир ЖБК продовжує розпоряджатися будівлею, фактично як конструкцією. У зв'язку з чим, в забезпечення зобов'язань кооперативу за кредитним договором, в іпотеку банку може бути переданий як об'єкт незавершеного будівництва будинку або майнові права на будинок, в якому знаходиться квартира члена кооперативу. Лише після оформлення права власності на квартиру, член кооперативу більше не відповідає за зобов'язаннями кооперативу своїм паєм.

Ще однією перешкодою є збори членів кооперативу, які відбуваються за ініціативою голови правління або самого правління. Таким чином, проведення обов'язкових щорічних або позапланових зборів може бути заблоковане керівництвом кооперативу. У зв'язку з цим може бути утруднена перевірка фінансового стану кооперативу, а саме цільове використання грошових коштів членів кооперативу, які вносяться на оплату електрики, опалення, каналізацію і воду. Тому вибори Голови кооперативу є одним з ключових елементів управління кооперативу та зниження ризику втрати права власності. При цьому на практиці Забудовник нерідко Головою кооперативу залишає свого представника.

Що стосується оподаткування ЖБК, то Податковим Кодексом України визначається, що житлово-будівельний кооператив реєструється як неприбуткова організація відповідно до п.157.8 ст.157. Отримання пайового внеску кооперативом від члена або асоційованого члена податком на прибуток не обкладаються.

Відповідно до п.196.1.1 ст.196 Податкового Кодексу України пай, який є формою корпоративних прав, не є об'єктом оподаткування податку на додану вартість ( ПДВ).
Насамперед, побудований об'єкт нерухомості, оформляється на ЖБК. У відповідності з Податковим Кодексом України − це первинна реєстрація нерухомості. Розподіл квартир між членами житлово-будівельного кооперативу є вторинною реєстрацією житла і також не обкладається ПДВ.

Проте існують і негативні аспекти питання оподаткування ЖБК передбачені ст. 97 Податкового кодексу України під назвою «Погашення грошових зобов'язань або податкового боргу в разі ліквідації платника податків, не пов'язаної з банкрутством». Так, в підпункті 97.4.5. п. 97.4. Податкового кодексу України зазначено, що особою, відповідальною за погашення грошових зобов'язань чи податкового боргу платника податків, щодо кооперативів, кредитних спілок або інших колективних господарств є їх члени (пайовики) солідарно. У даному випадку Податковий Кодекс України вказує на те, що в разі виникнення заборгованості чи податкового боргу кооперативу всі члени кооперативу відповідають за неї спільно. При цьому слово «солідарно» дозволяє зробити припущення, що вони відповідають не тільки правом власності на квартиру, а й іншим особистим майном члена кооперативу.

Таким чином, всі способи залучення інвестицій в галузі будівництва, в тому числі і через житлово-будівельний кооператив, мають свої специфічні переваги та ризики. Тому кожен інвестор повинен бути максимально уважним при виборі способу інвестування, який би найбільше відповідав його цілям та вимогам. При цьому держава має контролювати та удосконалювати процес інвестування на ринку нерухомості для збільшення інвестиційної привабливості будівельних проектів.


Возврат к списку

НАШ КОЛЛЕКТИВ

ПРЕСС-ЦЕНТР