ЖСК: все по новому, а проблемы старые

Алексей Дорошенко
Управляющий партнер PROXIMA
для "Строительного учета"

На стадии подготовки к строительству Застройщик задумывается о том, какую использовать схему работы с Инвесторами. Их выбор не очень большой, и поэтому нередко выбирается схема строительства и продажи недвижимости с использованием жилищно-строительного кооператива. К сожалению, этот выбор зачастую делается исходя не из преимуществ покупателей, а в первую очередь из преимущества Застройщика. Поэтому приведу ряд негативных моментов, которые необходимо знать инвестирующим в жилую недвижимость.


Привлечение денежных средств к жилищному строительству возможно через Фонды финансирования строительства (ФФС) путем выпуска целевых облигаций. На протяжении нескольких лет единственная схема финансирования жилищного строительства работала успешно, однако начиная с 2012 года, начались проверки Фондов финансирования строительства. В связи с пробелами в Налоговом Кодексе на ФФС органы Министерства доходов и сборов Украины стало накладывать значительные штрафы. Однако данная схема приобретения недвижимости у Застройщика защищает права Инвестора, хотя после передачи жилья Инвестору приводит к налоговым доначислениям.

В то же время схема инвестирования с участием кооператива практически выводит взаимоотношения Застройщика и Инвестора из области законодательства в область договорных взаимоотношений. При этом права Инвестора фактически не защищены. В случае невыполнения Застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания судебная защита прав Инвестора, а позднее члена кооператива практически невозможна.

Законодательство Украины в области кооперативов очень узкое и общее, что позволяет говорить о том, что практическое нормативное регулирование со стороны государства в кооперативе отсутствует. Основным законом в данной области является Закон Украины «О кооперации», принятый в 2004 году. Его положения базируются на принятом в 1988 году Законе «О кооперации в СССР». Отдельные положения о кооперативах имеются в Гражданском Кодексе Украины, а налогообложение регулируется Налоговым Кодексом Украины.

Перечень законодательства: Гражданский Кодекс Украины,Налоговый Кодекс Украины и Закон Украины «О кооперации».

На сегодняшний день налогообложение кооперативов больше полагается на практику применения, чем на законодательство. Это означает, что Министерство доходов и сборов, а в случае ее реформирования – Налоговая администрация – может изменить свой подход к хозяйственным отношениям кооперативов с третьими лицами. Такие действия могут привести к накоплению налогового долга кооператива перед бюджетом, что в свою очередь может привести к судебному иску к кооперативу. Члены кооператива отвечают по обязательствам кооператива солидарно, т.е. каждый член кооператива (полный или ассоциированный) отвечает всем свои личным имуществом, включая саму квартиру, на что указывает ст.97 Налогового Кодекса.

После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив является собственником дома. Инвесторы являются только собственниками своих квартир. Таким образом, на стадии до передачи квартир Инвестору ЖСК имеет полное право распоряжаться всем зданием, включая квартиры, на законном основании, вплоть до передачи в залог. Однако и после передачи квартир ЖСК продолжает распоряжаться зданием, фактически как конструкцией.

В соответствии со ст.13 Закона Украины «О кооперации» в случае ликвидации кооператива прекращается членство в нем, т.е. в случае принятия судебного или иного решения про ликвидацию член кооператива теряет право на квартиру. Необходимо отметить, что существуют даже прецеденты прекращения регистрации ЖСК судебным образом по иску прокуратуры.
Ст.29 Закона «О кооперации» предусматривает процедуру ликвидации кооператива. Это возможно и в случае признания его банкротом. Открытие дела о банкротстве хозяйственным судом возможно при наличии задолженности более 300 минимальных заработных плат, т.е. по состоянию на май 2014 года это составляет 365 400грн. Данная сумма может образоваться как еще на стадии строительства, так и после вступления членов кооператива во владение недвижимостью. Случаи же банкротства кооперативов в Украине присутствуют.

Сборы членов кооператива происходят по инициативе председателя правления или самого правления. Таким образом, проведение обязательных ежегодных или внеплановых собраний может быть заблокировано руководством кооператива. В связи с этим может быть затруднена проверка финансового состояния кооператива, а именно целевое использование денежных средств членов кооператива, которые вносятся на оплату электричества, отопление, канализацию и воду. Поэтому выборы Председателя кооператива являются одним из ключевых элементов управления кооператива и снижения риска потери собственности. При этом на практике Застройщик нередко Председателем кооператива оставляет своего представителя.

В соответствии со ст. 19 Закона Украины «О кооперации» кооператив является собственником зданий, сооружений, в связи с чем, в обеспечение своих обязательств по кредитному договору в ипотеку банку может быть передан как объект незавершенного строительства дом или имущественные права на дом, в котором находится квартира ассоциированного члена. Только после оформления права собственности на квартиру, ассоциированный член больше не отвечает по обязательствам кооператива своим паем.


Возврат к списку

НАШ КОЛЛЕКТИВ

ПРЕСС-ЦЕНТР